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        “提前還房貸”是好的選擇嗎

          最近一段時間,“是否應提前還房貸”話題的熱度居高不下。先是“這屆年輕人不想給銀行打工”話題沖上熱搜,后是有人將提前還房貸與銀行理財、基金等投資收益進行比較。不少人留言稱,年輕人傾向于提前還清房貸,以減少所需支付的利息總額。

          乍一算房貸利息總額,確實容易嚇一跳。假設你申請100萬元的商貸(非公積金貸款),期限30年,首套房執行4.6%利率,按照等額本息還款方式,你總共需要支付84.55萬元利息以及100萬元本金,即便按照等額本金還款方式,所需支付的利息也高達69.19萬元。如果是二套房執行5.7%利率,100萬元30年期的商貸,在等額本息還款方式下,利息總額高達108.94萬元,比100萬元本金還要高。

          由此可見,“是否應提前還房貸”既是經濟學問題也是社會民生問題??墒?,回答此問題不能依靠“給銀行打工”這種簡單思維,而要根據經濟學原理進行理性分析和科學研判,其核心邏輯是,要比較名義利率、實際利率,分析不同時期、相同數量人民幣的購買力,以及個人收入隨著時間推移如何變化。

          分清名義利率和實際利率,才能弄懂你我的貸款利率。很長時期內,不論是個人住房貸款還是企業經營性貸款,所執行的利率均為名義利率。而實際利率是什么呢?它是根據通貨膨脹矯正的利率,即實際利率等于名義利率減去通貨膨脹率。假設貸款的名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,實際利率就是6%,通貨緊縮則反之。因此,名義利率告訴你的是,隨著時間推移,你賬戶上的人民幣數量增加有多快,而實際利率告訴你的是,你賬戶上人民幣的購買力提高有多快。這也就解釋了為何金融學者要將貸款稱為“福利”,但前提是存在通貨膨脹。

          在此基礎上,再去比較不同時期、相同數量人民幣的購買力。首先要厘清兩個概念,CPI(消費者物價指數)和通貨膨脹。CPI用來監測隨著時間推移,消費者生活的總費用如何變動。如果物價總水平上升了,經濟學者將此情況稱為通貨膨脹。接下來可以分析,今天的100萬元在20年后相當于多少錢。用2022年的100萬元乘以2042年物價水平與2022年物價水平的比值,即可得出結果。當然,這其中包含諸多不確定因素,需要借款人進行預判。

          考慮了上述因素之后,再研判一下你未來幾十年的收入走勢,從而回答“是否應提前還房貸”。通貨膨脹不利于固定收入群體,但對于變動收入群體來說,他們的貨幣收入通常會走在價格水平、生活費用上漲之前。因此,如果未來的收入將逐年增加、且增幅較大,不提前還款或許是一個更好的選擇,而固定收入群體則反之。

          以上僅為理論分析,實際生活遠比經濟學理論復雜,人們還要綜合考量很多因素。例如,是否要儲備足額資金來應對突發事件,需要準備多少錢來撫養子女、贍養父母,留多少錢用作未來的醫療養老,等等。所以,“是否應提前還房貸”這件事因人而異,要結合個人收入結構、個人職業規劃、對經濟指標走向的研判等各種因素,審慎做出更適合自己的選擇,而不是人云亦云。


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